도시형생활주택 신축 수익률

Q: 도시형생활주택 신축 수익률은 얼마인가요?

필지마다 다릅니다. 서울 전수 계산 기준 중앙값은 −10.1%이고, 마진 15% 이상은 전체의 12.0%입니다. "도시형생활주택 수익률은 몇 %"라는 평균값은 의미가 없습니다. 같은 구 안에서도 지번에 따라 갈리기 때문에 지번 단위로 계산해야 합니다.

Q: 임대수익률 4~6%와는 어떻게 다른가요?

임대수익률은 완성된 건물을 사서 세를 놓을 때 연 단위 수익률입니다. 신축 사업성은 직접 지어서 분양했을 때 총사업비 대비 얼마가 남는지입니다. 매출도 비용도 기간도 다릅니다.

Q: 손해나는 필지가 왜 이렇게 많나요?

땅값이 신축 분양가 대비 높기 때문입니다. 여기에 용적률을 상한까지 못 채우는 규제 요인이 겹칩니다. 서울 대부분의 필지는 이미 건물이 서 있고 그 가격에 땅값이 형성돼 있어서, 새로 지어 파는 것으로는 차액이 나지 않는 경우가 많습니다.

Q: 이 계산을 그대로 믿어도 되나요?

규모 계산은 법규 기반이라 결정적이지만, 매출과 공사비는 추정값입니다. 또 지구단위계획 지침·정비구역 지정·문화재 보호구역 같은 필지별 특수 규제는 자동 계산이 놓칠 수 있습니다. 매입을 확정하기 전에는 건축사 검토를 한 번 받는 것이 안전합니다.

Q: 마진 15%면 충분한가요?

사업 판단 기준은 사람마다 다릅니다. 다만 26개월이 걸리는 사업이고 그 사이 공사비와 분양가가 모두 움직인다는 점을 감안해야 합니다. 민감도를 함께 봐야 하는 이유입니다.

#"연 4~6%"는 다른 질문의 답입니다

도시형생활주택 수익률을 검색하면 **연 4~6%**라는 숫자가 나옵니다. 1인 가구 수요가 안정적이라 공실 위험이 낮다는 설명이 따라붙습니다.

그건 지어놓은 걸 사서 세놓을 때의 임대수익률입니다.

직접 짓는 것은 완전히 다른 계산입니다.

	매입 후 임대	신축
질문	사서 세놓으면 연 몇 %?	지으면 얼마 남나?
매출	월 임대료	분양 매출
비용	매입가	토지비 + 건축비 + 금융비
기간	매입 즉시	26개월
지표	임대수익률	ROS · ROE

두 숫자를 섞으면 판단이 통째로 틀어집니다. 임대수익률 4~6%를 보고 땅을 사서 짓기 시작하면, 계산해야 할 것을 계산하지 않은 채 26개월짜리 사업에 들어가는 셈입니다.

#서울 25,203필지를 계산했습니다

서울가옥은 서울의 개발 가능 필지를 전수 계산합니다. 필지마다 용도지역·대지 조건·도로 조건을 넣어 법규상 가능한 규모를 구하고, 인근 실거래를 근거로 분양 매출을, 연면적 기준으로 사업비를 추정해 마진을 냅니다.

결과입니다.

구간	필지 수	비율
계산 완료	25,203	—
마진 > 0	7,818	31.0%
마진 ≥ 15%	3,023	12.0%
마진 < 0 (손해)	17,339	68.8%
전체 중앙값	−10.1%	—

10곳 중 약 7곳은 지으면 손해입니다.

이 숫자의 한계를 먼저 밝힙니다. 규모 계산(층수·연면적·주차)은 법규 기반이라 결정적이지만, 분양가와 공사비는 추정값입니다. 실제 분양가는 시장 상황에, 공사비는 시공사 견적에 따라 달라집니다. 위 분포는 후보를 좁히는 기준이지 확정된 손익이 아닙니다.

집계 기준은 필지 단위이며, 한 필지에 여러 설계안이 있는 경우 마진이 가장 높은 안을 씁니다.

#구별로 이렇게 갈립니다

서울 25개 자치구 중 중앙 마진이 플러스인 곳은 4개뿐입니다.

구	필지 수	중앙 마진	마진 15% 이상
서초구	1,666	+14.7%	825
성북구	1,248	+10.1%	477
관악구	931	+5.7%	274
금천구	746	+3.8%	155
송파구	2,444	−3.8%	205
마포구	1,325	−7.3%	171
강남구	516	−10.6%	51
은평구	1,037	−19.0%	11
강북구	1,199	−26.1%	9
성동구	523	−31.4%	16
중구	402	−31.8%	11

비싼 동네가 사업성 좋은 동네는 아닙니다

강남구가 −10.6%인데 성북구는 +10.1%입니다.

신축 사업성은 땅값과 분양가의 비율로 결정되기 때문입니다. 땅값이 비싼 지역은 분양가도 높지만, 땅값이 오르는 속도가 분양가가 오르는 속도보다 빠르면 마진이 사라집니다. 성동구·중구가 −30%대인 것도 같은 이유입니다.

필지가 많다고 기회가 많은 것도 아닙니다

송파구는 2,444필지로 서초구(1,666)보다 많지만, 마진 15% 이상은 205개 대 825개입니다. 검토할 후보가 많은 것과 지을 만한 후보가 많은 것은 다른 이야기입니다.

#왜 이렇게 안 남을까요

용적률 상한을 다 채우지 못하기 때문입니다. 상한을 그대로 넣고 계산하면 매출이 부풀려집니다.

•정북일조 사선제한 — 건축법 61조. 상층부부터 깎여서 층수와 세대 수가 줄어듭니다
•법정주차대수 — 주차를 확보하지 못하면 세대를 줄여야 하고, 세대가 줄면 매출이 통째로 달라집니다
•대지면적 감소 — 도로 확폭, 가각전제, 건축선 후퇴로 실제 대지가 줄어듭니다

세 가지는 따로 있는 규정이 아니라 서로를 깎는 하나의 연쇄입니다. 자세한 내용은 토지 매입 전에 가설계 받는 방법에 정리했습니다.

#그럼 남는 3,023필지는 어디에 있나요

전체의 12.0%는 마진 15% 이상입니다. 문제는 그 12%를 찾는 비용입니다.

건축사 가설계는 건당 8~15만원에 5일이 걸립니다. 25,203필지를 그렇게 검토하면 계산이 성립하지 않습니다. 그래서 대부분은 후보 두세 개만 놓고 판단하는데, 앞의 분포를 보면 그 두세 개가 손해 필지일 확률이 약 70%입니다.

후보를 좁히는 일이 후보를 검증하는 일보다 먼저입니다.

#자주 묻는 질문