#가설계란

땅을 사기 전에 "여기 뭘 얼마나 지을 수 있나"를 도면으로 확인하는 것입니다. 정식 명칭은 규모검토 또는 기획설계이고, 인허가용 설계도서와는 다릅니다.

건축설계는 보통 기획설계 → 계획설계 → 실시설계 순서로 갑니다. 가설계는 첫 단계인 기획설계에 해당하고, 여기서 나온 규모가 사업성 계산의 입력값이 됩니다.

#받는 경로 세 가지

프리랜서 플랫폼 시세는 2026년 8월 기준 실측입니다. 부지 60평 이하 8만원, 300평 이하 12만원, 지구단위계획구역 15만원 수준이고 수정은 포함되지 않습니다.

#후보가 여러 개일 때

여기서 비용 구조가 갈립니다.

후보 5개 × 건당 10만원 × 5일  =  50만원 · 25일
후보 5개 × 자동 분석          =  즉시

후보를 세 개만 보는 이유는 신중해서가 아니라 비용 때문입니다. 건당 비용과 대기 시간이 검토 개수를 정하고, 검토 개수가 판단의 질을 정합니다.

이 제약이 사라지면 검토 개수가 줄지 않고 늘어납니다. 실제로 서울가옥에서 한 사용자는 나흘간 191개 필지를 검토했습니다. 건당 10만원이었다면 1,910만원, 5일씩이라면 955일이 걸리는 일입니다.

#매입 전 체크리스트

가설계 이전에 무료로 확인할 수 있는 것들입니다.

① 용도지역·지구단위계획 — 토지이음

용도지역이 건폐율·용적률 상한을 정합니다. 지구단위계획구역이면 별도 지침이 있으니 반드시 확인해야 합니다.

② 건축물대장 — 세움터

기존 건물의 준공연도·구조·위반건축물 여부. 위반건축물이 등재돼 있으면 신축 인허가에 영향을 줍니다.

③ 정비구역·모아타운 지정 여부

권리산정기준일 이후 신축은 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 매입 전 필수 확인 항목입니다.

④ 도로 조건

접도 폭이 세대 수와 주차 계획을 좌우합니다. 4m 미만 도로에 접한 필지는 건축선 후퇴로 실제 대지면적이 줄어듭니다.

⑤ 실거래가 — 국토교통부 실거래가 공개시스템

인근 신축 분양가가 매출 추정의 기준입니다. 준공 5년 이내 연립·다세대를 봐야 신축 시세에 가깝습니다.

#필지별 용적률·건폐율 확인

용도지역만 알면 법정 상한은 정해집니다.

정확한 수치는 자치구 도시계획조례를 따르며, 서울가옥 필지 페이지에서 지번별로 확인할 수 있습니다.

#정북일조 사선제한

전용주거지역과 일반주거지역에서 건축물 높이를 정북 방향 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 띄우도록 하는 규정입니다. 건축법 61조.

• •높이 9m 이하 부분: 인접 대지 경계선에서 1.5m 이상
• •높이 9m 초과 부분: 해당 높이의 1/2 이상

상층부부터 깎입니다. 그래서 같은 대지면적이라도 정북 방향 조건에 따라 층수와 세대 수가 달라지고, 사업성이 갈립니다.

상업지역이거나 폭 20m 이상 도로에 접한 경우 등 면제 조건이 있습니다. 서울가옥 설계엔진은 이 판정을 자동으로 적용합니다.

#자주 묻는 질문

가설계는 무료로 받을 수 있나요?

건축사사무소가 본설계 수주를 전제로 무료로 해주는 경우가 있습니다. 다만 여러 후보지를 비교하려는 목적에는 맞지 않습니다 — 계약 의사가 없는 상태로 반복 요청하기 어렵기 때문입니다.

가설계와 인허가 설계는 뭐가 다른가요?

가설계는 규모와 사업성 판단용이고 법적 효력이 없습니다. 인허가용 설계도서는 건축사가 작성·날인해 허가청에 제출하는 문서입니다.

AI 분석 결과를 그대로 믿어도 되나요?

규모 계산(층수·연면적·주차)은 법규 기반이라 결정적입니다. 다만 지구단위계획 지침, 문화재 보호구역, 고도지구처럼 필지별 특수 규제는 자동 분석이 놓칠 수 있습니다. 매입 확정 전에는 건축사 검토를 한 번 받는 것이 안전합니다.

매입 전에 꼭 봐야 하는 것 하나만 꼽는다면?

정비구역·모아타운 지정 여부입니다. 나머지는 사업성이 나빠지는 문제지만, 이건 신축 자체가 불가능해지거나 현금청산 대상이 되는 문제입니다.

#더 읽기

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