#신축 사업성 검토란

**"이 땅을 사서 집을 지으면 돈이 남는가"**를 짓기 전에 숫자로 계산하는 일입니다.

계산식 자체는 단순합니다.

세전이익 = 분양(또는 임대) 매출 − 총사업비
수익률   = 세전이익 ÷ 총사업비

어려운 건 식이 아니라 양변을 채우는 것입니다. 매출을 알려면 그 땅에 몇 세대가 나오는지 알아야 하고, 세대 수를 알려면 법규를 지킨 건물을 실제로 설계해 봐야 합니다.

#검토 순서

3단계가 병목입니다. 정북일조 사선 하나로 상층부가 깎이면 세대 수가 바뀌고, 세대 수가 바뀌면 매출이 통째로 달라집니다. 그래서 설계 없이 평당 단가로 어림한 사업성은 실제와 크게 벌어집니다.

#흔한 오차 세 가지

① 법정 주차대수를 늦게 본다

서울은 자치구별 조례가 다릅니다. 주차 대수가 모자라면 세대를 줄여야 하고, 세대를 줄이면 사업성이 무너집니다. 주차는 설계의 결과가 아니라 제약입니다.

② 용적률 상한을 그대로 쓴다

법정 용적률이 250%라도 정북일조·도로 사선·대지 안의 공지를 적용하면 실제로 채울 수 있는 용적률은 그보다 낮습니다. 상한을 그대로 넣으면 매출이 부풀려집니다.

③ 공사비를 평당 단가 하나로 잡는다

층수·구조·지하 유무에 따라 달라집니다. 특히 6층 이상이면 소방시설 때문에 지하가 발생해 공사비 구조가 바뀝니다.

#서울가옥의 방식

서울 전역 필지를 대상으로 3~4단계를 미리 계산해 둡니다. 지번을 넣으면 이미 계산된 결과를 즉시 보여주고, 옵션을 바꾸면 그 자리에서 다시 설계합니다.

이 숫자가 이 일의 성격을 보여줍니다. 사업성 검토는 좋은 땅을 찾는 일이 아니라 안 되는 땅을 걸러내는 일입니다.

#자주 묻는 질문

사업성 검토는 언제 해야 하나요?

토지 매입 계약 전입니다. 계약 후에 하면 결과가 나빠도 되돌릴 수 없습니다. 가계약금을 넣기 전에 확인하는 것이 안전합니다.

몇 개 필지를 검토해야 하나요?

정해진 수는 없지만, 후보를 하나만 놓고 판단하면 비교 기준이 없습니다. 같은 예산으로 살 수 있는 필지 여러 개를 나란히 계산해 보는 것이 실질적인 방법입니다.

검토 결과를 어디까지 믿어야 하나요?

규모(층수·연면적·주차)는 법규 계산이라 결정적입니다. 매출과 공사비는 추정값이므로 실제 시공사 견적과 분양 시세로 최종 확인해야 합니다. 서울가옥 리포트도 이 구분을 명시합니다.

직접 계산할 수는 없나요?

가능합니다. 토지이음에서 용도지역과 규제를, 세움터에서 건축물대장을 확인하고, 국토교통부 실거래가로 매출을 추정하면 됩니다. 다만 정북일조 사선과 주차 배치는 도면을 그려야 나오기 때문에 그 부분에서 대부분 막힙니다.

#더 읽기

• •토지 매입 전 검토 절차 — 매입 전에 확인할 것과 순서
• •가설계 비용과 사업비 계산 — 비용 구조와 시세
• •서울가옥과 다른 서비스 비교 — 어떤 도구가 어떤 질문에 답하는가