#가설계 비용 — 실측 시세

혼동하기 쉬운데, 가설계 비용과 설계비는 자릿수가 다릅니다.

AI 자동 분석은 무료~2만원대로, 건축사 가설계보다 한 자릿수 저렴합니다. 다만 산출물 범위가 서비스마다 달라 검토 방법 비교에서 정리했습니다.

프리랜서 플랫폼 기준 2026년 8월 실측입니다.

• •부지 60평 이하 — 80,000원
• •최대 300평 — 120,000원
• •지구단위계획구역 — 150,000원
• •작업 기간 5일, 수정 0회

단독주택 설계비는 평당 단가가 의미가 없습니다. 20평이든 70평이든 설계에 들어가는 품이 거의 같기 때문입니다.

#총사업비 구성

아래는 서울가옥 리포트의 실제 산출 예시입니다. 광진구 구의동, 대지 178.6㎡, 제3종일반주거지역, 지하 1층·지상 6층, 6세대.

토지비        20.8억  (매입비 19.8억)
건축비        17.8억  (도급금액 14.9억)
금융 및 부대비  1.7억
──────────────────────
총사업비      40.4억

분양 매출     36.3억
세전이익      −4.0억
ROS          −11.08%
ROE          −33.25%

이 필지는 지으면 손해입니다. 사업성 검토가 걸러내야 하는 것이 정확히 이런 경우입니다.

#사업 일정과 현금흐름

총사업비는 한 번에 나가지 않습니다. 26개월에 걸쳐 단계별로 집행되고, 그 사이 금융비용이 붙습니다.

착공 전   10개월   기본설계 · 건축심의 · 건축허가 · 실시설계 · 시공사 선정
공사      10개월
준공 후    6개월   분양 · 정산
────────────────
총        26개월

월별 현금흐름을 봐야 자기자본이 얼마나 필요한지 알 수 있습니다. 총사업비만 보면 착공 전 10개월 동안 매출 없이 나가는 비용을 놓칩니다.

#수익률 지표 읽는 법

자기자본비율은 통상 총사업비의 20~40%이고, 금융권 심사에 따라 달라집니다.

#서울 전역 분포

서울가옥이 전수 계산한 결과입니다.

구별로도 크게 갈립니다.

#자주 묻는 질문

다세대주택 신축 사업비는 어떻게 계산하나요?

토지비 + 건축비 + 금융·부대비입니다. 건축비는 연면적 × 평당 도급단가로 잡되, 층수·구조·지하 유무에 따라 단가가 달라집니다. 6층 이상이면 소방시설 때문에 지하가 발생해 공사비가 뛰는 점을 주의해야 합니다.

도시형생활주택 수익률은 어느 정도인가요?

필지마다 다릅니다. 서울 전수 계산 기준 **중앙값이 −10.5%**이고, 15% 이상 나오는 필지는 전체의 11.7%입니다. "도시형생활주택은 수익률이 얼마"라는 평균값은 의미가 없고, 지번 단위로 계산해야 합니다.

평당 공사비는 얼마로 잡아야 하나요?

시장 단가는 시기와 시공사에 따라 변동이 큽니다. 사업성 검토 단계에서는 추정치로 계산하되, 매입 확정 전 실제 시공사 견적으로 검증하는 것이 원칙입니다. 공사비는 수익률 계산의 분모라 여기서 틀리면 결과 전체가 틀립니다.

가설계를 받으면 사업성까지 나오나요?

대부분 나오지 않습니다. 프리랜서 플랫폼의 가설계 산출물은 개요도와 층별 평면까지이고 매출·사업비·수익률은 포함되지 않습니다. 규모를 받은 뒤 사업성은 별도로 계산해야 합니다.

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