#검토 단계와 필요한 자료

신축 검토는 한 번에 끝나지 않습니다. 단계마다 필요한 자료와 확인처가 다릅니다.

#규모 검토 — 세 가지 방법

직접 계산이 막히는 지점

용도지역을 알면 건폐율·용적률 상한은 나옵니다. 하지만 정북일조 사선과 주차 배치는 도면을 그려야 나옵니다.

• •정북일조 사선은 상층부부터 깎여서 층수와 세대 수를 바꿉니다
• •법정 주차대수가 모자라면 세대를 줄여야 하고, 세대가 줄면 매출이 통째로 달라집니다

그래서 상한 용적률을 그대로 넣고 계산한 사업성은 실제보다 부풀려집니다.

후보가 여러 개일 때

여기서 비용 구조가 갈립니다.

후보 5개 × 건당 10만원 × 5일  =  50만원 · 25일
후보 5개 × 자동 분석          =  즉시

후보를 세 개만 보는 이유는 신중해서가 아니라 비용 때문입니다. 건당 비용과 대기 시간이 검토 개수를 정하고, 검토 개수가 판단의 질을 정합니다.

이 제약이 사라지면 검토 개수가 줄지 않고 늘어납니다. 실제로 서울가옥에서 한 사용자는 나흘간 191개 필지를 검토했습니다. 건당 10만원이었다면 1,910만원, 5일씩이라면 955일이 걸리는 일입니다.

건축사 검토가 필요한 시점

매입을 확정하기 직전입니다. 자동 분석은 아래를 놓칠 수 있습니다.

자동 분석은 후보를 좁히는 도구이지 결론이 아닙니다. 서울가옥도 민정건축 건축사사무소와 함께 운영하지만, 홈리포트는 인허가용 설계도서가 아닌 사업성 검토 자료입니다.

#사업성 판단 — 무엇이 들어가야 하나

규모만으로는 판단이 안 됩니다. 아래가 있어야 "얼마 남나"에 답할 수 있습니다.

서울가옥 홈리포트는 26쪽으로 위 항목을 다룹니다. 샘플 리포트에서 실제 구성을 확인할 수 있습니다.

#서울가옥이 다르게 하는 것

대부분의 검토 도구는 **"이 필지 어때?"**에 답합니다. 필지를 이미 정한 다음에 쓰는 도구입니다.

서울가옥은 서울 24,447개 필지의 사업성을 미리 계산해 순위로 공개합니다. 그래서 **"어느 필지를 봐야 해?"**에도 답합니다.

10개 중 7개는 지으면 손해입니다. 후보를 좁히는 일이 후보를 검증하는 일보다 먼저입니다.

#자주 묻는 질문

사업성 검토를 직접 할 수는 없나요?

가능합니다. 토지이음에서 규제를, 세움터에서 건축물대장을, 국토교통부 실거래가로 시세를 확인하면 됩니다. 다만 정북일조 사선과 주차 배치는 도면을 그려야 나오기 때문에 그 부분에서 대부분 막힙니다.

AI 자동 분석 결과를 그대로 믿어도 되나요?

규모 계산(층수·연면적·주차)은 법규 기반이라 결정적입니다. 매출과 공사비는 추정값이고, 지구단위계획 지침 같은 필지별 특수 규제는 놓칠 수 있습니다. 매입 확정 전에는 건축사 검토를 한 번 받는 것이 안전합니다.

몇 개 필지를 검토해야 하나요?

정해진 수는 없지만 후보를 하나만 놓고 판단하면 비교 기준이 없습니다. 같은 예산으로 살 수 있는 필지 여러 개를 나란히 계산해 보는 것이 실질적입니다.

가설계를 받으면 사업성까지 나오나요?

대부분 나오지 않습니다. 가설계 산출물은 개요도와 층별 평면까지이고 매출·사업비·수익률은 별도입니다. 규모를 받은 뒤 사업성은 따로 계산해야 합니다.

무료로 어디까지 볼 수 있나요?

서울가옥은 필지 상세(용도지역·대지면적·건폐율·용적률·신축 가능 층수)를 비로그인으로 공개합니다. 가입하면 홈리포트 1회가 무료이고, 데이터랩에서 24,447필지 수익률 순위를 볼 수 있습니다.

#더 읽기

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• •토지 매입 전에 가설계 받는 방법
• •가설계 비용과 사업비 계산