#총 구매자금은 두 덩어리입니다

총 주택 구매 자금 = 자기자본(현금) + 주택담보대출

대출은 매월 상환금이 발생하므로 소득과 지출의 차액 안에서 감당 가능한 금액을 정해야 합니다.

예를 들어 월 소득 500만원, 월 지출 300만원이면 차액 200만원이 상환 여력의 상한입니다. 실제로는 여유를 두고 그보다 낮게 잡는 편이 안전합니다.

#대출 한도를 정하는 두 가지 규제

한도는 **집값 기준(LTV)**과 소득 기준(DSR) 중 더 빡빡한 쪽으로 결정됩니다.

확인해야 할 것

• •서울 25개구 전역이 규제지역입니다
• •무주택자·1주택자가 규제지역에서 받을 때 **LTV 50%**가 적용됩니다
• •수도권은 주택 구입 목적 대출에 최대 6억원 한도가 있습니다. 집값이 비싸도 LTV 계산값보다 이 한도가 먼저 걸릴 수 있습니다
• •스트레스 DSR이 단계적으로 강화되고 있어 같은 소득이라도 한도가 이전보다 줄어듭니다

대출 규제는 자주 바뀝니다. 위 내용은 2026년 8월 기준이며, 실행 시점에는 은행이나 금융위원회 공지로 반드시 다시 확인해야 합니다.

#월 상환액 — 대출액·기간별

원리금균등상환 기준으로 계산한 값입니다. 연 4.5% 가정입니다.

금리가 바뀌면 — 3억·40년 기준

금리 1%p 차이가 월 20만원 안팎입니다. 변동금리라면 이 폭을 감당할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.

#자금계획 예시 — 6억 주택

대출 3억을 연 4.5%·40년으로 받으면 월 상환액은 약 135만원입니다.

납입 시점은 계약 구조에 따라 나뉩니다.

주택담보대출은 통상 등기 이전이 완료된 뒤 실행되므로, 그 전 단계인 계약금과 중도금은 현금이나 다른 방법으로 준비해야 합니다.

#자주 묻는 질문

자기자본은 얼마나 필요한가요?

정해진 비율은 없지만, 계약금과 중도금은 대출 실행 전에 납입해야 하는 경우가 많습니다. 위 예시에서는 계약금 10% + 중도금 40% 중 대출로 충당되지 않는 부분이 현금으로 필요합니다. 계약 구조에 따라 달라지므로 상담 시 확인하는 것이 정확합니다.

월 상환액은 어떻게 계산하나요?

원리금균등상환은 매월 같은 금액을 갚는 방식으로, 대출액·금리·기간 세 가지로 결정됩니다. 위 표가 계산 결과이고, 정확한 금액은 실제 적용 금리로 은행에서 확인해야 합니다.

만기를 길게 하면 유리한가요?

월 상환액은 줄지만 총 이자는 늘어납니다. 3억·4.5% 기준 30년이면 월 152만원, 40년이면 월 135만원으로 월 17만원 차이지만, 10년을 더 갚습니다. 현금흐름과 총비용 중 무엇이 더 급한지에 따라 판단이 갈립니다.

대출 한도가 생각보다 적게 나옵니다

DSR 때문일 가능성이 높습니다. LTV는 집값 기준이라 계산이 단순하지만, DSR은 기존 대출을 모두 합산합니다. 신용대출·할부가 있으면 주담대 한도가 그만큼 줄어듭니다. 기존 대출을 정리하면 한도가 늘어날 수 있습니다.

#다음 단계

• •계약과정 확인하기 — 계약금·중도금·잔금 납입 시점
• •살고싶은 동네 찾기 — 예산에 맞는 위치 정하기